楼市迎2大巨变，比房价下跌更尴尬

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                                                                                                                                                                                                        当前的楼市对于地产开发商来说，真没一件省心的事。
首先，“房住不炒”的调控依然保持紧绷，尤其是针对地产行业的金融紧缩政策丝毫未松，房企融资难、融资贵的现象依然普遍存在；其次，黑天鹅冲击之下，楼市彻底“停摆”，开发商遭遇史无前例的“浩劫”——连续近3个月房子“滞销”，回款艰难，叠加巨额到期债务待偿还，开发商资金周转问题突出。尤其是一众中小房企，更为致命，随时有破产倒闭风险；再者，多地出现开发商期待的“救市”政策被撤回，调控未松反严，开发商更“添堵”。
如果你认为这就是最坏的情况，那就大错特错了。最近几天，楼市又迎2大巨变，开发商真正的“苦日子”来了。依专家之言，这2大巨变可都比房价下跌更尴尬，绝大多数开发商这次想实现咸鱼“翻身”恐怕会很难。多位专家和机构更断言，半个月后房企间的“打折卖房”行为就会密集上演，这比之前预期的整整提前半个月兑现。
第一个巨变：“壮士断腕”破除“房地产依赖症”的海南，在全国率先实现“现房销售”。虽然这个政策目前不是全国性的，但是对于三十年几乎未变的房地产来说，堪称巨变，且释放的信号更巨。
之前的“期房预售”模式不需要科普相信大家也都了解，这个模式对开发商极为有利，甚至可以让有些房企“空手套白狼”——自己不出一分钱，利用银行贷款和购房者的首付房款完成从拿地到建房再到销售的全链条“收割”。但这个模式显然对购房者并不友好，钱先交后拿房，最长可能需要3年，对此购房者还不得不接受。更不公平的是，购房者交房后的房屋质量问题维权更难。
现房销售其实不是新鲜事，此前全国其他一些城市都有过尝试，但鲜有推行下去。究其根本“现房销售”对开发商不利，于开发商而言是资金成本的全面提升，这个模式全国推广，超过9成的中小房企或被淘汰出局，这对整个房地产而言，是不堪承受的。因此，注定了它的推行与推广必然是温水煮青蛙式的，要慢慢来。
如今海南率先在全省推行“现房销售”模式，释放三个积极信号：一、黑天鹅冲击的关键时期，海南依然“逆风”收紧调控，说明国家对房地产的改革迫在眉睫。更预示着那些对地产依赖较大的城市，未来大概率都会走“现房销售”削减房地产的道路；
二、“期房预售”到“现房销售”房地产核心制度的改革，是国家保障、重视刚需利益的最好体现。因为“现房销售”制度下，我们常见的房屋质量问题，买到烂尾楼的问题，均能有效化解；
三、对中小房企是一次莫大的考验，有些企业可能要做好长期过“苦日子”的准备了——“现房销售”能有效加速行业洗牌，资金周转问题突出的开发商日子会更难过，建房技术不到位的开发商也会被购房者彻底“抛弃”，市场的“优胜劣汰”会对整个地产行业进行一次彻底的“净化”。某种层面来说，这也有利于购房者，房企都在勤修内功，老百姓买到好房子的概率大大增加。
第二个巨变：3月12日，国务院宣布“土地新政”：下放土地审批权——首批试点北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8个省市下放“永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权”，试点期限1年。
啥意思？大白话说就是，大城市周边的永久基本农田以外的农用地可以转为建设用地入市了，即这些土地可以作为建设用地、工业用地等基础设施用地入市，也可以作为商品房用地入市——大城市扩张的大门就此打开了。
过去二三十年，很多大城市，尤其是北上广深等一线城市，土地开发被迫进入到“存量时代”，土地供应量越来越少，且都有上限，这些城市现在都是楼越盖越高，而不是向外围扩散发展，这导致很多城市容积率被迫提升。事实上，这也是高房价形成的根本原因之一，有限的土地供应，但购房需求日益增加，开发商每年建造的新房供不应求，必然导致房价一年更比一年高。
关键时期，国家祭出“土地新政”大招，对房价、对开发商有何影响？首先，以上首期试点的8个城市未来都会获得大量新增土地，诚然地方能因此获得更多的卖地收入，一方面能有效对冲“黑天鹅”带来的经济损失，另一方面会降低城市的容积率，能有效助力大城市吸引人才，业内专家预估，未来中国将崛起一大批人口超过2000万的中心城市；
其次，大量新增土地入市，意味着新房供应会加大，不言而喻，这利空城市的整体房价，尤其是旧城区改造的价值会降低，房价利空更甚。但不意味着房价会“一刀切”地有降低趋势，中心城市的核心区域，随着高端人才的涌入，购房需求也会大增，这反而会导致这些核心地段优质房产的升值。
再者，大量新增土地入市，利空城市整体房价，这意味着开发商的利润也会被进一步拉低，开发商的资金缺口会更大。尤其是这两年高价地项目、地王项目，在“黑天鹅”冲击下，房子性价比本来就不高，现在购房者大举减少，这些项目就更卖不掉了，很多无背景、无实力的中小房企资金链已经岌岌可危了。
综上所述，开发商当前可谓“四面受敌”：前有“黑天鹅”重创，房子滞销回款困难；后有高额待还债务逼近；当前楼市2大巨变，昭示开发商未来可能面临“现房销售”的二次打击和大量新增土地入市带来的房价利空，企业开发利润骤降，这比房价下跌更尴尬。
用实干家曹德旺的一句话来说就是，开发商现在是前后遭夹击，但又孤独无依，只能靠自己来“救”自己了。如何救其实此前已经有房企已经打板了：打折促销降价卖房，以价换量快速增加回款，补充现金流，渡过难关。
至于房企间的“打折降价潮”何时会出现，有专家也给出了明确答案：从目前各大城市复工后的楼市表现来看，开发商的处境依然不容乐观，售楼处渐次开放，但是依旧门可罗雀，看房者寥寥无几。这其实很好理解，当前阶段大家都刚从闭关中解脱出来，现在更注重生产工作赚钱养家，买房的需求即使强烈也只能往后延。
因此很多房企透露半个月后有制定“打折降价促销”策略的计划，这比原计划提前半个月左右。侧面说明了，开发商这次想“翻身”真的很难。
新房市场回暖慢，其实二手房市场的情况也不乐观，笔者了解到的几个三四线城市的情况不仅证实了这一说法，还释放了不一样的信号——这些城市现阶段卖房者比购房者多好几倍，而且二手房挂牌价都面临1-2成的下滑。这也很好理解，经此一役，不管是创业者、生产者还是多套房还贷者，打击都不小，很多人可能面临重大资金缺口，他们最终的做法无非和开发商一样是卖房自救，而一些欠发达地区的只有居住属性的房产，注定了没有投资价值，肯定率先被挂上交易市场。
开发商的“苦日子”还没到头，现在打折卖房也可能提前兑现，作为购房者我们应该作何打算呢？是继续“捂紧钱包”还是“跑步进场”？
我经常说的一句话就是，在所有的商品中，房子是最值得花时间去研究的。因为房子总价高，购买难度大，很多人辛苦一辈子可能只有一次购买经历。刚需子弹少，因此必须格外珍惜出手机会。
当前阶段谁有利谁不利已经摆明了，这个时候我们要清晰认识到一点，开发商一定比购房者更急，有些城市耐心等一等不是坏事，尤其是经济、楼市受此次风波影响最严重的三四线城市，因为库存大，且春节期间的购房需求未释放，短期内市场下行压力很大，购房者最佳出手时机未到。
但我们也要清醒认识到，有些城市其实不能等，比如上文提到的有大量新增土地入市的一二线城市，未来虽然新房供应有加大趋势，但是核心区域的优质房产依然炙手可热，一套难求，在这些城市如果有购房需求，恰巧现在又能碰到性价比高的促销房源，作为刚需居住买入，真的没必要再等下去了。一方面，机会难得，另一方面，真等到购房需求集中释放再买可能就晚了，因为市场上看房者一旦增多，开发商和二手房业主就有可能立刻提价。