房贷收紧后，房价要跌了吗？

黑色星期天

                                                                                                                                                                                                        一
最近房贷收紧的消息备受关注。
根据《21世纪经济报道》报道，有银行收到通知，监管部门要求银行严控发放房地产贷款。

而且有银行人士表示，其实他们年初就收到要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。
消息一出来后，一些媒体和关注房产的群就炸了！
毕竟过去多年来，信贷政策的变化，与楼市走势有着惊人的一致性，其影响力甚至超过了限购、房产税等调控手段。
所以信贷就是房地产的龙筋，是撬动财富的杠杆，现在龙筋被抽走来，杠杆也没了，房价又要跌了？
我知道此时很多人已颅内高潮，先冷静！且看我不识时务的分析。
二
先科普一下：房贷占比=净增房地产贷款/净增人民币各项贷款。

上图可以看出，2016年下半年的房贷占比甚至超过了50%，但是近三年来，银行的房贷占比已经明显下降了。
去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比更是下降至约24.7%。
而且，根据《21世纪经济报道》统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。
中国银行：新增涉房贷款共3563.15亿元，占全部新增贷款的36.68%；
建设银行：新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%；
工商银行：新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%；
农业银行：新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%；
交通银行：新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%；
邮储银行：新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%。
除了中国银行和邮政银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30％以下。
而股份制银行只有招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家银行的占比是超过30％的。

对比2016年，仅四大行的个人住房贷款占比均超60%，中国银行更是达到80%。
很明显，今年房贷占比总体处于偏低位，整体还算健康，并没有出现往年井喷的情况。
这就奇怪了，今年房贷占比距离监管部门要求的30%还有巨大的上涨空间，为什么会在这个时候放出消息呢？
其实更多是一种提前预警，未雨绸缪。
三
房地产贷款分为两类，第一种是我们普遍认知内的个人按揭贷款；第二种是面对房企开发商的开发贷。
我们先看看开发贷。
由于一季度受疫情影响，很多地方都对房企降低了融资成本，客观上使得开发贷的规模较大，二季度市场恢复后就慢慢收紧了。

而个人住房按揭贷款正好相反，一季度受疫情影响，很多人把买房需求推后了。

二季度，个人住房按揭贷款环比增长12%，同比增长11%，很明显市场热起来了，这个趋势在三季度更加明显。

而且7月份和8月份同比增速超20%，算下来2020年1-8月居民户中长期贷款3.96万亿，已经是创下新的历史记录了！
既然个人住房按揭贷款增速这么快，为什么整体而言房贷占比却不高呢？
今年全球都在大放水，国内虽然比较克制了，但和去年相比，今年M2增速明显。

这些钱不仅仅流进楼市，流进实体经济的更多，所以才显得房贷的占比偏低。
下半年，随着经济不断向好发展，金融端也会逐渐收紧，7月份和8月份的M2增速明显回落了。

如果房贷现在不赶紧刹车，下半年30%的红线也不是不可能发生的。
从统计局披露的房价数据来看，目前大部分城市都是处于上涨的趋势，相比去年，今年的楼市行情明显更好些。
所以现在各地无论是出台调控政策还是收紧信贷，一切都是为了“稳房价”，毕竟数据一旦破过「红线」，大家对楼市的心理预期就会高，也许下一个抢房热潮就不远了。
但这次的「红线」划的真不算严格，以上半年来看，还有5.3%的上涨空间。
所以大家别看到“收紧”两个字，就要喊大跌，还是要根据实际情况具体分析的。
下半年一些超出「红线」的银行，额度的确会收紧，尤其是平安银行已经突破50%了，我咨询了平安银行的客户经理，他们也说下半年的额度减少了。
总的来说，最近有关楼市的新闻很多：
虽然给房企设置了“三道红线”，但是又保留一个两年的期限；
虽然各地都在调控升级，但除了深圳，很多地方的调控都只是蜻蜓点水；
包括这次给房贷占比划“红线”，却又给出了5.3%的上涨空间。
很多媒体只报道单条信息就随意判断房价涨或跌，这样很容易误导群众，还是要保持立场客观，不唯空，不唯多，只唯实。