4年内无房才算刚需，满5年才能卖！西安这次动真格了...

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01
西安，一周内调控再升级
果然，西安调控升级了！
昨晚，西安市发布了《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在土地拍卖、限售、限购、资金监管、交易机制方面进行了全面收紧。

整篇通知看下来，基本与几天前成都发布的政策一个样。换句话说，西安在抄成都的作业。而成都的很多政策也是抄深圳、杭州等城市。
在新一轮政策收紧大背景下，过去“因城施策”的差异化调控逐渐成为历史，各大城市已经失去了个性，变得越来越雷同。
其实，西安此次调控升级是在意料之中。
上周，住建部赴成都、西安调研督导房地产工作的消息传出。紧接着，3月22日，成都就发布了调控政策；3月23日，西安也立刻发布了《商品房预售资金监督管理办法》，对开发商的预售资金进行严格管理。
与成都调控政策相比，西安这一招显然不痛不痒。谁更听话，谁更有诚意，一目了然。
也许是迫于各方面压力，时隔一周，西安抄了成都作业，再次发布调控新政。这次的政策，有些真东西：
在土地供应方面，西安提出要加大住宅土地供应，全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。
在土拍方面，西安规定，存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。
此外，西安还将严查经营贷，并建立二手房交易参考价格发布机制。
以上几条和成都如出一辙。
强调触碰红线、失信房企不能拿地，这是给房企施压，给土地市场降杠杆。
从另一个角度来说，无论是本地房企还是外地房企，都得把自己收拾干净了才能入手。再也不能加杠杆、空手套白狼去拿地了。
房企的杠杆降了下来，土地市场便能回归理性，最终传导给二级成交市场。
通知还提出：
除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。
这是要通过限地价的方式，避免地王的出现，也是对上个月曲江地王的回应。
为了彻底稳住房价，这次不但在土地市场方面加强了调控，对限购和限售，也进行了升级：
此前，在西安落户即可购房，而调控之后：
从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。
众所周知，西安此轮行情，与近几年实现宽松的落户政策密切相关。
2017年3月1日，西安出台了史上最低门槛的户籍新政，率先在全国同等城市中推出“流程最简、门槛最低、条件最少”的落户政策，抢占了先机。
此后到2018年4月，又多次优化和放松落户条件，抢人力度之大，在全国同等城市中绝无仅有。成效也十分显著，仅用1年2个月，新落户人数就突破100万。巨量的新落户人数，也代表着巨量的购房需求，成为房价上涨的支撑。
与此同时，由于近几年东部城市调控严厉，大量热钱流向中部和西部，再加上西安住宅供不应求，最终西安房价穿越调控周期，上涨从未间断。

▲图源：克而瑞西安
此次新政要求，新市民须落户满1年，且连续缴纳12个月的社保或个税才可购房，思路很清晰。就是通过延缓购房时间，增加供应量，熨平上涨曲线。同时也是以增加时间成本的方式，打击炒房客，减少投机需求。
在限购方面，西安将新房和二手房限售期限延长至5年。
住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。
在西安之前，很多城市都将限售作为调控的主要手段之一，比如深圳、广州、杭州、成都等城市。
但效果呢？限售五年的深圳，去年楼市依然如火如荼，广州、杭州、成都也依然在稳步上涨。足可见，延长限售，并不能稳定房价，相反如果限售过长，还会刺激房价上涨。
新房限售，每年新成交的新房，就会被冻结，没法进入二手房市场，二手房市场的供应量不断减少，无形中加大了二手房的价格上涨压力。如今很多二手房也开启了限售模式，这更会加大二手房市场的供应矛盾。
供需加剧，房价长线依然很难稳定。
好在，西安在通知中已经强调，未来会增加住宅土地供应，保持年均增长量在20%左右。如此，便可以对冲因为限售而缩减的供应量，有利于稳定房价。
02
为什么是西安？
由于世界性的资金过剩，今年房价上涨压力巨大。在“稳房价、稳地价、稳预期”的背景下，凡是楼市过热的城市，都逃不掉调控。
那么，西安到底有多火，才成为“两会”结束后，住建部开启全国督查的第一站。

西安楼市的火，可以用三个词概括：地王重现，万人抢房，连涨5年。
2月19日，西安举行农历新年后的第一场土拍，曲江1宗宅地进行出让，当天有万科、中海、华润、招商、融创、绿城、金辉、金茂在内的15家房企参与竞拍。
最终被西安本地房企曲江上和置业拿下，综合楼面价25552元/平方米，远超周边一二手房售价，成为西安新的“单价地王”。

▲图源：克而瑞栅格系统
几乎同一时间段，西安还再次出现了万人抢房场面。位于西安航天新城揽月阁板块的山水美树项目开放购房意向登记，短短七小时，登记人数便突破万人，首日登记总人数达到11889组。
这一数据，超越了去年紫薇东进万人摇人数，刷新了西安抢房的新纪录。
要知道，这可是在西安去年年末加强调控，全国进入新一轮强调控背景下发生的事情。
根据胡润研究院发布的数据，2018年，西安房价领涨全国，在全球涨幅中位居第三位。根据国家统计局公布的数据，西安房价已经连续上涨了几十个月。

实际上，从2016年开始，西安就一直保持上涨，中间调控升级了三次，依然没能拉住房价上涨这头牛。

如此高的热度，自然引来高层注意。“两会”刚刚结束，住建部就造访，表明西安已经成为重点监查对象。也因此，短短一周内，西安连续发布了两次调控政策。
而昨晚的全面调控升级，是对西安楼市火热的强力回应。
03
购房建议
2020年年末以来，楼市全面进入了新一轮调控，力度之强，范围之广，无以复加。显然，这一次管理层是动真格了。
谁敢冒头就揍谁，深圳、上海、杭州、无锡、东莞、南京、宁波、沈阳、长春、成都、西安等城市都相继收紧了调控。
就连普通的三四线地级市，也未能幸免，浙江的嘉兴上个月发布了新一轮调控政策。楼市成交量火爆的浙江湖州，也在最近一个月里，连续两次收紧。
释放的信号非常明确，2021年房价必须稳定。

作为9大国家中心城市之一、西北第一城的西安，虽然长期的上涨潜力依然很大。但在遭遇史上最严调控政策暴揍下，短期西安的房价会回归平稳，甚至会小幅回调。
如果近期想在西安购房，刚需和长线投资客都可以先观望一段时间，短期内最好不要入手，尤其是二手房。
因为通知中还有一条非常关键：设立二手房交易价格发布机制。
深圳因为发布官方指导价，最近的二手房成交量腰斩。如果西安对标深圳，并且严格执行，也不会好到哪儿去。
新政发布之后，市场总会有一段调整期，不妨让子弹再飞一会儿。